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品质大揭秘 融信诠释房地产全周期体系

2020-01-17 10:56:37

文/余光明

www.gd55.com_【官方首页】-光彩彩票高周转,被视为减少资金成本、节省时间的最佳选择,在2019年经历了前所未有的尴尬。

房地产市场整体不景气,为了追求规模化而采用极端高周转,使得一些开发商从拿地、建造、销售都追求极致速度,影响对质量的把控。

尤其当高成本的地块遭遇“限价”,在项目对于成本的过度压缩中,最终“欲速则不达”,衍生出繁多的质量问题。甚至越是高端项目,越容易因为“利润的逼仄”产生此类问题。

www.gd55.com_【官方首页】-光彩彩票“房地产发展已经进入瓶颈阶段,在核心能力没有建立的情况下,有些房企只能以高周转冲规模,由此导致质量缺乏保证。”

在58安居客首席分析师张波看来,当下的房地产质量问题,一定程度上也是房企竞争力、产品力差距越来越悬殊的问题。

www.gd55.com_【官方首页】-光彩彩票但也是在地产发展的进步中,“没有质量就没有品质,没有品质就没有溢价能力,就难以提高企业的盈利能力”,这种观点,越来越得到一些地产人,尤其是一线产品工程端的地产人认同。

融信工程管理中心总经理苏俊华表示,当品质与成本发生冲突的时候,融信的工程师们会毫不犹豫的选择品质,转向市场定位深度挖掘要利润,向经营管理和技术创新要利润,而不是无休止的减配。以客户为中心,以品质为导向是这家企业从老板到普通员工都奉行的基本准则,对他们来说,质量始终是融信不可逾越的底线。

在高周转盛行的当下,房企该如何保持初心,把握好工程节点和质量这杆天平,融信给出了不少启示。

走出快周转误区重新诠释快而好

高周转本身不代表必然出现安全问题,但无疑会引发安全问题的爆发概率,如果周转过快,而企业自身并不具备相应的运营能力,极有可能“欲速则不达”,引发工程质量以及生产安全。

但与此同时,房企要求有利润、快现金流,也是客观、正确且必须的。

那么如何调和“快”与“好”的矛盾?

融信认为,工程是有经营意识的建造,底线是有品质地按期交付。对于企业来说,利润是发展,现金是生存,所以必须支持企业实现有利润的现金流,在工程落地是有品质的按期交付,保证施工方有效的施工时间,把管理在落地到目标。

在此基础上,工期不能一味求快,合理的工期是质量建设的保障。

他举例说,在工程前期策划阶段,融信的工程师们会夜以继日的把所有风险源找出来,并且按照全景计划和标准工期模板进行铺排校核,同时制定各种解决办法。这是保证又快又好结果呈现的前提。

据介绍,融信首先有一套特有的工程体系,即工程全周期管理体系,从管理模块上分为:前期策划管理与策划落地评价、联合审图管理、示范区专项管理、在建工程管理、全装修工程管理、交付评估管理、公区承接查验、维保工程管理。

精干的人员,年签约1400亿的集团总部仅7位工程管理者,却拥有行业首创数字化管理平台:现场项目电子印章,三单与变更/整改单据电子化,工程进度管理、成本采购ERP专项配合、工艺节点标准化核定等,贯穿项目实施始终;全套体系化管理制度、标准化管理工具为支撑,以前置管理、过程管理与结果管理为方法论,以严格的内控质量标准以第三方评估作为检验,以考核(奖金分配、问责)作为“奖优罚劣,良性竞争”的手段,以数据化管控与工程创新管理赋能,建立与企业发展相互协调并自驱动的高效生态系统,融信目前已拥有一套科学规范、可视、可量化的工程管理体系。

www.gd55.com_【官方首页】-光彩彩票而完整的体系打造可以从不同纬度去考虑如何提升建设过程的质量管理,从前期的审图、做法的标准化、样板先行管理、工作面管理、过程品质检查、结果评估等方面进行系统化的管控。

据了解,融信在施工期间有明确的标准工期的,确保单工序的合理时间,这是质量和安全管理的前提,同时通过科学的穿插和有效的技术创新,来实现工期合理适度的节约。在施工期间,通过合理的穿插,保障单工序的工期,让每一道工序质量管控都有合理的时间。保证每一个班组在现场有足够的施工时间,让工人和机械处在最佳工作状态。

坚守质量底线强化管控标准

正是因为这样的坚守,使得融信的客户满意度在逐年提升,在第三方赛维的调研中,融信从2016年质量满意度就逐年提升,并获得了2017年度融信集团房屋质量满意度74%、2018年度融信集团房屋质量满意度81%、2019年度融信集团房屋质量满意度达到84%,处于行业标杆水平。在融信的工程管理体系,一直以来坚持一个中心,那就是以客户导向为中心,建造客户喜欢和满意的房屋。对业主负责,是融信工程人所坚持的底线,当品质与成本发生冲突的时候,融信的工程师们会毫不犹豫的选择品质,而不是无底线的减配。

譬如,融信高度重视房屋交付质量,在门窗防渗漏管控标准上有一个“26条军规”,通过标准化要求和做法培养筛选优秀合作资源,提高效益,降低成本。在房屋后续的交付和维保上,融信可以做到对窗户分三次进行全数淋水检验2小时,结构闭水24小时检验,直到不渗不漏才算合格通过,以此达到零渗漏管理。

的确,施工过程一定程度上需要不受干扰的环境,防止技术偏差和产品保护。对业主有品质的保证,对承包商保证持续有效的施工时间,是每个项目的基本要求,能最大限度的保证产品的质量。

并且融信在质量管控方面,有明确、具体、细致的标准,同时通过第三方评估加以检查与评估,用考核问责来管控,如果出现不合格,项目总来集团做检讨。

“这就是丛林生存法则,不进步淘汰自己就会被市场淘汰。我们是毫不留情的清退。所有的混凝土结构都会进行回弹检测。如果查出来就会进行末尾淘汰,完全末位化考核体系。”

标准化只是管理动作,虽然它可以解决效率问题,但也可能存在产品同质化和需求单一化的问题,共赢的根本途径是创造。

或许正如资深地产人王晞在易居沃顿第八期研究班上所说的那样,做大规模不是房企面向未来的核心竞争力。真正的强者,会通过资源整合将盈利能力、运营能力、资信力、资源获取力等综合竞争优势全面提升。

易居沃顿案例研究与教育基地由易居中国和沃顿商学院联合成立,是在中国房地产、互联网、金融等领域颇具知名度和广泛影响力的商科机构。基地致力于打造产学研一体化大平台和企业经理人升级与发展的生态圈。

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责编 蒲祯

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